Wenn der Eigentümer sich nicht auf der Insel aufhält oder ihm die Zeit und die Einsatzbereitschaft für evtl. unzählige Besichtigungen fehlt, freut er sich, wenn ein professioneller Makler ihm diese Bürde nimmt und unermüdlich das Objekt erläutert.

Insbesondere bei der anschliessenden Kaufabwickung erkennt der Verkäufer die Wichtigkeit der Koordination zwischen allen relevanten Themen angesichts ihrer Fülle, den Gesprächen mit den involvierten spanischen Institutionen und Ämtern, der Vorbereitung des Kaufvertrages und des Notartermins usw. Hier nimmt ihm der Makler viel Arbeit und Schriftverkehr ab, so dass der Verkäufer sich gedanklich nur noch mit der Unterschrift beim Notar zu befassen hat.

Je nach Budget stossen grundätzlich alle Mallorca-Regionen auf Kaufinteresse. Hierbei sind insbesondere der Südwesten wie auch der Süden und Südosten beliebt (d.h. von Port d’Andratx bis Santanyi) wie auch im Westen Deià, Sòller, Valldemossa, Puigpunyent und Esporles.

Die Inselmitte mit ihren pittoresken Dörfern wie Alaró, Santa María del Camí, Porreres, Sant Joan, Vilafranca del Bonany usw. ist besonders bei der natur- und bergpassionierten Klientele gefragt.

In Palma zielen die Objektsuchen vor allem auf Portitxol, El Molinar und Santa Catalina.

Im Norden häuft sich die Nachfrage seit Jahren auf Pollensa und Port de Pollensa.

Auf der Ostseite finden hauptsächlich Ortschaften wie Artà, Capdepera, Canyamel und Cala Ratjada, Cala Millor.

Mallorca, die größte der Baleareninseln, ist seit Jahrzehnten ein beliebtes Ziel für Immobilieninvestoren und Urlauber. Die malerischen Strände, das angenehme Klima und die lebendige Kultur ziehen Menschen aus aller Welt an. Doch der Kauf einer Immobilie in einem anderen Land kann kompliziert sein, insbesondere wenn es um rechtliche Aspekte geht. Ein Instrument, das in diesem Zusammenhang immer wieder zur Sprache kommt, ist der Optionsvertrag. Doch was genau ist das und wie funktioniert er beim Immobilienkauf auf Mallorca?

Was ist ein Optionsvertrag?
Ein Optionsvertrag ist ein rechtliches Instrument, das einer Partei (dem Optionsnehmer) das Recht gibt, aber nicht die Pflicht, eine bestimmte Immobilie innerhalb eines festgelegten Zeitraums zu einem vorher vereinbarten Preis zu kaufen. Der Verkäufer (Optionsgeber) verpflichtet sich im Gegenzug, die Immobilie zu diesem Preis zu verkaufen, falls der Optionsnehmer sich dazu entscheidet, die Option auszuüben.

Warum einen Optionsvertrag nutzen?
Es gibt verschiedene Gründe, warum Käufer und Verkäufer sich für einen Optionsvertrag entscheiden könnten:

Sicherheit für den Käufer: Der Käufer kann sich die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum sichern, ohne sofort den vollen Kaufpreis zahlen zu müssen. Dies kann besonders nützlich sein, wenn er noch Finanzierungsfragen klären oder andere Vorkehrungen treffen muss.

Kompensation für den Verkäufer: Da der Verkäufer während der Optionslaufzeit nicht an andere Interessenten verkaufen kann, erhält er in der Regel eine Optionsprämie vom Käufer. Diese Prämie kann entweder ein fester Betrag oder ein Prozentsatz des vereinbarten Kaufpreises sein.

Flexibilität: Beide Parteien haben mehr Zeit, um alle notwendigen Formalitäten zu klären, ohne Druck durch einen sofortigen Verkauf.

Besonderheiten auf Mallorca
Auf Mallorca gibt es einige Besonderheiten in Bezug auf Optionsverträge:

• Notarielle Beurkundung: In Spanien, und somit auch auf Mallorca, sollten Optionsverträge notariell beurkundet werden, um ihre volle rechtliche Wirkung zu entfalten.
• Steuerliche Aspekte: Die Zahlung der Optionsprämie kann steuerliche Auswirkungen haben. Es ist ratsam, sich vor Abschluss eines Optionsvertrags von einem Steuerberater beraten zu lassen.
• Rechtliche Beratung: Da es sich um einen rechtlich bindenden Vertrag handelt, sollten beide Parteien sicherstellen, dass sie die Bedingungen des Vertrags vollständig verstehen. Eine rechtliche Beratung durch einen Anwalt, der mit dem Immobilienrecht auf Mallorca vertraut ist, ist daher unerlässlich.

Fazit
Ein Optionsvertrag kann beim Immobilienkauf auf Mallorca sowohl für Käufer als auch für Verkäufer Vorteile bieten. Es ist jedoch wichtig, sich der rechtlichen und steuerlichen Implikationen bewusst zu sein und sich entsprechend beraten zu lassen. Mit der richtigen Vorbereitung und Beratung kann ein Optionsvertrag eine sinnvolle Ergänzung zum traditionellen Immobilienkaufprozess sein.

Es ist oft ein Trugschluss, sich allein auf durchschnittliche Quadratmeterpreise zu verlassen, da diese die tatsächlichen Eigenschaften und Qualitäten einer Luxus-Immobilie nicht immer korrekt widerspiegeln. Besonders in einem engen Markt wie Mallorca sind solche Durchschnittswerte nicht immer aussagekräftig.

Eine effektivere Methode zur Preisermittlung besteht darin, vergleichbare Immobilien heranzuziehen. Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung des Objekts spielen eine entscheidende Rolle, um einen realistischen und marktkonformen Preis festzulegen. Die Ermittlung eines realistischen Marktpreises ist eine unserer wichtigsten Aufgaben im Verkaufsprozess.

Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca besitzen, müssen Sie mit verschiedenen jährlichen Kosten rechnen. Hier ist eine Übersicht:

Grundsteuer (Impusto sobre Bienes Inmuebles, IBI): Diese Steuer basiert auf dem Katasterwert der Immobilie und variiert je nach Gemeinde.

Einkommensteuer:
… bei Residenten: Personen, die sich länger als 183 Tage in Spanien aufhalten, gelten als steuerliche Residenten und müssen ihre gesamten weltweiten Einkünfte in Spanien versteuern (Impuesto sobre la renta de personas físicas, IRPF).

… bei Nicht-Residenten: Selbst wenn Sie nicht in Spanien wohnen oder Ihre Immobilie nicht vermieten, erhebt das spanische Finanzamt eine Steuer auf einen angenommenen “Gewinn” aus der Immobilie.

Vermögenssteuer: Auf den Balearen wird das in Spanien befindliche Vermögen besteuert. Das schließt Ersparnisse, Aktien und Immobilien ein. Es gibt einen staatlichen Freibetrag von 700.000 Euro. Beachten Sie, dass die Steuersätze und Regelungen für Residenten und Nicht-Residenten variieren können.

Müllgebühren: Dies sind kommunale Abgaben für die Entsorgung des Hausmülls.

Gemeinschaftsgebühren: Wenn Ihre Immobilie Teil einer Wohnanlage oder Eigentümergemeinschaft ist, können Gebühren für gemeinschaftliche Dienste wie Poolpflege, Gartenpflege, Allgemeinbeleuchtung, Verwaltung und allgemeine Instandhaltung anfallen.

Es ist zu beachten, dass diese Liste nicht vollumfänglich ist und je nach individueller Situation und Gemeinde variieren kann. Es ist ratsam, sich regelmäßig über die aktuellen Steuersätze und die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen auf Mallorca zu informieren oder einen Steuerberater auf der Insel zu konsultieren.

Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre transmisiones patriomoniales): Diese Steuer basiert in erster Linie auf dem Verkaufspreis der Immobilie. Das Finanzamt kann jedoch den Wert überprüfen und gegebenenfalls anpassen. Die Staffelung der Grunderwerbssteuer auf den Balearen ist wie folgt:

Für die ersten 400.000 € des Kaufpreises: 8 % Grunderwerbsteuer
Für den Kaufpreis von 400.001 € bis 600.000 €: 9 % Grunderwerbsteuer
Für den Kaufpreis von 600.001 € bis 1.000.000 €: 10 % Grunderwerbsteuer
Für den Kaufpreis von 1.000.001 € bis 2.000.000 €: 12 % Grunderwerbsteuer
Für den Kaufpreis ab 2.000.001 €: 13 % Grunderwerbsteuer

Umsatzsteuer (IVA – Impuesto sobre el valor añadido): Bei Neubauten wird die Umsatzsteuer erhoben, sie beträgt für Wohnungen und Häuser 10%. Die Umsatzsteuer ersetzt die Grunderwerbssteuer bei allen Neubauten.

Stempelsteuer (AJD – Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): Auf den Balearen liegt diese Steuer aktuell bei 1% und wird stets vom Käufer getragen.

Notargebühren: Diese betragen etwa 0,2 bis 0,3% des Verkaufspreises.
Gebühren für die Eintragung im Grundbuch: Hierfür fallen in der Regel 0,2% des Verkaufspreises an.

Anwaltskosten: Wenn Sie einen Anwalt hinzuziehen, sollten Sie mit etwa 1% bis 1,5% des Verkaufspreises rechnen.

Es ist wichtig, alle diese zusätzlichen Kosten zu berücksichtigen, um die Gesamtkosten beim Kauf Ihrer Immobilie auf Mallorca zu kennen.

Der Zeitraum des Immobilienkaufprozesses auf Mallorca kann stark variieren. Wenn Sie bereits alle notwendigen Dokumente besitzen und über eine N.I.E.-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) verfügen, kann der Prozess theoretisch innerhalb weniger Wochen abgeschlossen werden. Das setzt jedoch voraus, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer bereit und in der Lage sind, den Prozess zügig voranzutreiben.

Wenn Sie hingegen einen Optionsvertrag abschließen, der eine längere Laufzeit festlegt, kann es von der ersten Reservierung bis zum abschließenden Notartermin mehrere Monate dauern.

Es ist wichtig zu betonen, dass während des Kaufprozesses verschiedene Faktoren die Dauer beeinflussen können. Hierzu gehören:

Verfügbarkeit der notwendigen Dokumente: Beide Parteien müssen sicherstellen, dass sie alle notwendigen Dokumente für den Verkauf bereitstellen.

Finanzierung: Wenn der Käufer eine Finanzierung oder Hypothek benötigt, kann die Genehmigung durch die Bank zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen.

Rechtliche Überprüfung: Es ist ratsam, einen Anwalt zu beauftragen, um alle rechtlichen Aspekte der Immobilie zu überprüfen. Dies kann einige Zeit dauern, insbesondere wenn Unklarheiten oder Probleme auftreten.

Eigentumsverhältnisse und Grundbuch: Falls es Komplikationen im Grundbuch oder bezüglich der Eigentumsverhältnisse gibt, kann dies ebenfalls zu Verzögerungen führen.

Es ist immer empfehlenswert, gründlich zu sein und sicherzustellen, dass alle Schritte korrekt durchgeführt werden, auch wenn dies bedeutet, dass der Prozess etwas länger dauert. Ein überstürzter Kauf kann zu Ärger und unnötigen Problemen in der Zukunft führen.

Wertzuwachssteuer (Plusvalía): Diese Steuer wird auf den Mehrwert des Grundstücks während Ihrer Besitzdauer erhoben und basiert auf dem Katasterwert des Grundstücks. Obwohl der Verkäufer gesetzlich verpflichtet ist, diese Steuer zu zahlen, kann in den Verkaufsverhandlungen vereinbart werden, dass der Käufer sie übernimmt. Es ist wichtig, dies vor Abschluss des Vertrags klar zu definieren.

Zugewinnsteuer: Bei einem Verkaufsprofit wird eine Steuer von 19% (für Nichtsteuerresidenten) erhoben. Wenn der Verkäufer nicht steuerlich in Spanien ansässig ist, behält der Käufer standardmäßig 3% des Verkaufspreises als Sicherheit zurück. Dieser Betrag muss vom Käufer innerhalb eines Monats an das Finanzamt überwiesen werden.

Beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca sollten Sie also sowohl die Wertzuwachssteuer als auch die potenzielle Zugewinnsteuer in Ihre Kalkulation einbeziehen, um den Nettoerlös aus dem Verkauf genau bestimmen zu können. Es ist außerdem empfehlenswert, die genaue Aufteilung dieser Kosten im Notarvertrag festzulegen.

Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca erwerben möchten, sind folgende Dokumente und bürokratische Anforderungen für den Notartermin unbedingt erforderlich:

Gültiger Pass oder Personalausweis: Sie müssen sich beim Notar und bei der Bank legitimieren können.

Spanische Steuernummer (Número de Identificación de Extranjero, NIE): Diese Nummer wird für alle rechtlichen Transaktionen in Spanien benötigt, einschließlich des Immobilienkaufs. Wenn Sie noch keine NIE haben, müssen Sie diese vor dem Kauf beantragen.

Dokumente in Bezug auf die Immobilie:

Verkaufsurkunde (Escritura): Dies ist das offizielle Dokument, das den Eigentumswechsel bestätigt.

Grundbuchauszug: Hiermit wird sichergestellt, dass keine Lasten, Hypotheken oder Pfändungen auf der Immobilie liegen.

Zahlungsbelege der Immobiiensteuer (IBI) und Müllgebühren (tasa de basura/incineración) der letzten 4 Jahre: Dies bestätigt, dass die jährliche Grundsteuer bezahlt wurde.

Energieausweis: Ein Zertifikat, das den Energieverbrauch und die Energieeffizienz der Immobilie zeigt.

Zahlnachweise: Es sollte nachgewiesen werden, dass alle aktuellen Rechnungen für Versorgungsdienstleistungen (Strom, Gas, Wasser usw.) beglichen sind.

Bei Eigentumswohnungen: Ein Dokument, das bestätigt, dass alle Gemeinschaftskosten bezahlt sind. Dieses Dokument wird normalerweise vom Präsidenten der Wohnanlage oder des Verwalters der Eigentümergemeinschaft ausgestellt.

Es ist immer ratsam, sich vor dem Kauf mit einem Anwalt oder Notar vor Ort zu beraten, um sicherzustellen, dass alle erforderlichen Dokumente vorhanden sind und der Kaufprozess reibungslos verläuft.

Ja, es ist grundsätzlich möglich, eine Immobilie ohne eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) zu kaufen. Diese Bescheinigung ist beim Notar nicht zwingend erforderlich, um eine Immobilie zu erwerben. Die Cédula de Habitabilidad bestätigt, dass eine Immobilie die Mindestanforderungen für das Wohnen erfüllt und ist in Spanien, einschließlich Mallorca, für viele administrative Prozesse erforderlich.
Trotzdem ist es dringend empfehlenswert, über diese Bescheinigung zu verfügen, bevor Sie eine Immobilie kaufen.

Hier sind einige Gründe dafür:

Versorgungsverträge: Ohne eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung können Sie keine Erstverträge für wichtige Versorgungsdienstleistungen wie Wasser, Strom und Gas abschließen.

Sicherheit und Komfort: Die Cédula de Habitabilidad stellt sicher, dass die Immobilie den Mindeststandards für die Bewohnbarkeit entspricht. Dies kann bedeutend sein, insbesondere wenn Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchten.

Weiterverkauf: Wenn Sie in der Zukunft planen, die Immobilie zu verkaufen, kann das Fehlen dieser Bescheinigung potenzielle Käufer abschrecken, da es für sie die gleichen Einschränkungen bedeuten würde.

Wenn Sie in Erwägung ziehen, eine Immobilie ohne diese Bescheinigung zu kaufen, sollten Sie die Gründe dafür genau prüfen und sich von einem Fachanwalt für Immobilienrecht beraten lassen. Es könnte sein, dass die Immobilie bestimmte Mängel oder Nichtkonformitäten aufweist, die eine Vergabe der Bewohnbarkeitsbescheinigung verhindern.

Dann sollten Sie folgende Punkte beachten:

Anzahlung: Spanische Banken verlangen normalerweise einen Eigenanteil in Höhe von 20-40% des Kaufpreises der Immobilie. Das bedeutet, dass sie in der Regel max. 60% in Ausnahmefällen bis zu 70% des Immobilienwertes finanzieren.

N.I.E.-Nummer (Número de Identificación de Extranjero): Sie benötigen eine spanische Steuernummer für Ausländer, um eine Hypothek beantragen zu können.

Einkommensnachweis: Sie müssen in der Lage sein, Ihr Einkommen nachzuweisen. Dies kann Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen oder andere offizielle Dokumente beinhalten.

Bonitätsprüfung: Die Bank wird Ihre Kreditwürdigkeit überprüfen. Dazu gehört in der Regel auch eine Überprüfung Ihrer aktuellen Schulden und finanziellen Verpflichtungen.

Zinsen: Wie bereits erwähnt, sind die meisten Hypotheken in Spanien an den Euribor gekoppelt, wodurch der Zinssatz variabel ist. Es gibt jedoch auch Festzinsangebote, die in Zeiten von niedrigen Zinsen attraktiv sein können.

Nebenkosten: Beachten Sie, dass beim Abschluss einer Hypothek zusätzliche Kosten anfallen können, wie z.B. Notargebühren, Bewertungsgebühren für die Immobilie und Bearbeitungsgebühren der Bank.

Laufzeit: Die typische Laufzeit einer Hypothek in Spanien liegt zwischen 15 und 30 Jahren, wobei die maximale Laufzeit normalerweise das 70. oder 75. Lebensjahr des Kreditnehmers nicht überschreiten darf.

Versicherung: Viele Banken verlangen, dass Sie eine Lebensversicherung und/oder eine Wohngebäudeversicherung abschließen, wenn Sie eine Hypothek bei ihnen aufnehmen.

Vorzeitige Ablösung des Kredits: Informieren Sie sich über mögliche Gebühren oder Strafen für eine vorzeitige Rückzahlung der Hypothek.

Beratung: Es kann ratsam sein, die Dienste eines unabhängigen Finanzberaters oder Hypothekenbrokers in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass Sie das beste Angebot erhalten und alle Aspekte der Hypothek verstehen.

Abschließend sollten Sie immer die Angebote mehrerer Banken vergleichen, bevor Sie sich für eine Hypothek entscheiden. Jede Bank hat ihre eigenen Konditionen und es ist wichtig, das Angebot zu finden, das am besten zu Ihren Bedürfnissen und Ihrer finanziellen Situation passt.

Hier machen fast alle Banken auf Mallorca Unterschiede zwischen Spaniern und Ausländern. In der Regel bekommen Einheimische bis zu 80 % des Kaufpreises finanziert, bei Ausländern sind es nur 65-70 %.

Die typische Laufzeit für einen Mietvertrag in Spanien ist auf ein Jahr festgelegt. Nach Ablauf dieses Jahres verlängert sich der Vertrag automatisch um jeweils ein weiteres Jahr, bis zu einem Maximum von drei Jahren, es sei denn, eine der Parteien kündigt den Vertrag.

Einige wichtige Punkte im spanischen Mietrecht:

Kündigungsfristen: Der Mieter kann 30 Tage vor Ablauf der Laufzeit (12 Monate) kündigen, er kann allerdings auch mit den entsprechenden Auflagen früher kündigen.

Kaution: Bei der Anmietung einer Wohnung ist es üblich, eine Kaution zu hinterlegen. Bei der Langzeitmiete von Wohnungen sind es in der Regel ein bis zwei Monatsmieten.

Mieterrechte: Wenn der Mietvertrag automatisch verlängert wird und der Vermieter die Immobilie verkaufen möchte, hat der Mieter in vielen Fällen ein Vorkaufsrecht.

Kündigung durch den Vermieter: Nach Ablauf des ersten Jahres kann der Vermieter den Mietvertrag nur aus bestimmten Gründen kündigen, z.B. wenn er die Immobilie für sich oder seine Familie nutzen möchte. Er muss dies jedoch mindestens zwei Monate im Voraus ankündigen.

Es ist essentiell, einen klaren und gut strukturierten Mietvertrag zu haben, der die Rechte und Pflichten beider Parteien klar festlegt. Bei Unsicherheiten oder Fragen sollte man sich an einen Immobilienexperten oder Anwalt wenden, der sich mit dem spanischen Mietrecht auskennt, um sicherzustellen, dass alle Aspekte des Mietverhältnisses korrekt und fair formuliert werden.

Wir haben sehr gute Kontakte zu vertrauenswürdigen und hochprofessionellen Hausverwaltern, die sich während Ihrer Abwesenheit um Ihre Immobilie kümmern.

Ein solcher Dienstleister kann eine Vielzahl von Aufgaben übernehmen, darunter:

Regelmäßige Inspektionen: Um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist, vor allem nach Unwettern oder in Perioden längerer Abwesenheit.

Wartung und Reparaturen: Der Hausverwalter kann Handwerker beauftragen und sicherstellen, dass alle Reparaturen professionell durchgeführt werden.

Garten- und Poolpflege: Wenn Ihre Immobilie über einen Garten oder Pool verfügt, kann der Verwalter dafür sorgen, dass diese in gutem Zustand gehalten werden.

Zahlung von Rechnungen: In Ihrer Abwesenheit können anfallende Rechnungen, wie z.B. für Strom, Wasser oder Gemeinschaftsgebühren, von Ihrem Hausverwalter beglichen werden.

Vermietungsmanagement: Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, kann der Verwalter auch die Vermietung übernehmen, von der Gästebetreuung bis zur Reinigung nach dem Aufenthalt.

Sicherheit: Der Hausverwalter kann sicherstellen, dass Alarmanlagen funktionieren, dass eventuell vorhandene Überwachungskameras in Betrieb sind und generell für die Sicherheit Ihrer Immobilie sorgen.

Post und Pakete: In Ihrer Abwesenheit kann der Hausverwalter Ihre Post entgegennehmen und sicherstellen, dass wichtige Dokumente oder Pakete an Sie weitergeleitet werden.

Es ist wichtig, dass Sie mit dem Hausverwalter klare, individuelle Vereinbarungen treffen und alle Erwartungen und Pflichten schriftlich festhalten. Dies stellt sicher, dass beide Parteien wissen, was von ihnen erwartet wird, und minimiert mögliche Missverständnisse.

Ja, in Spanien und speziell auf Mallorca sind Baugenehmigungen für Renovierungsarbeiten an Immobilien unerlässlich. Die Unterscheidung zwischen “Obra menor” und “Obra mayor” ist hierbei entscheidend:

Obra menor (kleine Baugenehmigung):
Für Arbeiten, die keine strukturellen Veränderungen an der Immobilie vornehmen. Beispiele hierfür sind das Streichen von Wänden, das Ersetzen von Türen oder Fenstern ohne Änderung der Öffnungsgröße und andere kosmetische Maßnahmen.

Die Genehmigungsverfahren sind in der Regel schneller und weniger komplex, aber trotzdem ist es wichtig, sich vorab bei der zuständigen Gemeinde zu informieren.


Obra mayor (große Baugenehmigung):
Für größere Renovierungen, die die Struktur der Immobilie verändern, wie das Hinzufügen oder Entfernen von Wänden, Erweiterungen des Gebäudes, Anbau eines Pools oder Änderungen an der Fassade.

Dieses Verfahren ist komplizierter und erfordert oft die Vorlage von Bauplänen, die von einem Architekten erstellt wurden. Es kann auch länger dauern, bis die Genehmigung erteilt wird.


Unabhängig vom Umfang der Renovierung ist es immer ratsam, sich vor Beginn der Arbeiten bei der zuständigen Gemeinde oder beim Bauamt zu informieren. Dies stellt sicher, dass Sie alle erforderlichen Genehmigungen haben und vermeidet mögliche rechtliche Probleme oder Strafen in der Zukunft.

Darüber hinaus gibt es in einigen Gebieten von Mallorca, insbesondere in historischen Zentren oder in der Nähe von geschützten Naturlandschaften, besondere Einschränkungen und Vorschriften, die unbedingt beachtet werden sollten.

Die Anzahl der Tage, die Sie in Spanien verbringen, ist einer der Schlüsselfaktoren, um Ihren steuerlichen Wohnsitz zu bestimmen. Die 183-Tage-Regelung ist hierbei entscheidend. Wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhalten, gelten Sie steuerlich als Resident und müssen Ihre weltweiten Einkünfte in Spanien versteuern.

Es gibt jedoch noch weitere Kriterien, die Ihre Residenz in Spanien bestimmen können:

Zentrum der Lebensinteressen: Wenn Ihre Hauptgeschäftsaktivitäten oder wirtschaftlichen Interessen in Spanien liegen, können Sie als steuerlich ansässig betrachtet werden, selbst wenn Sie weniger als 183 Tage in Spanien verbracht haben.

Familienstand: Wenn Ihr Ehepartner und/oder minderjährige Kinder, die von Ihnen abhängig sind, ihren ständigen Wohnsitz in Spanien haben, können Sie auch als steuerlicher Resident gelten, selbst wenn Sie weniger als 183 Tage im Land verbracht haben.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Bestimmung der steuerlichen Residenz von verschiedenen Faktoren abhängt und nicht nur von der reinen Anwesenheit. Es ist ratsam, sich bei Unsicherheiten an einen Steuerberater oder Anwalt in Spanien zu wenden, um Ihre individuelle Situation zu klären.

Wenn Sie als Resident in Spanien anerkannt werden möchten, müssen Sie sich auch bei der Nationalen Polizei anmelden und die entsprechende Residenzkarte (Tarjeta de Residencia) beantragen. Dies ist ein separater Prozess, unabhängig von der steuerlichen Veranlagung in Spanien.

Ja, als Nicht-Resident, der eine Immobilie in Spanien besitzt, sind Sie verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben, auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten und daraus keine Einkünfte erzielen. Dies wird als “imputierte Einkommensteuer” (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) bezeichnet.

Das spanische Finanzamt geht davon aus, dass Sie durch den Besitz der Immobilie einen theoretischen Einkommensvorteil haben, selbst wenn Sie keine Mieteinnahmen erzielen. Das bedeutet, dass Sie auf fiktive Mieteinkommen Steuern zahlen müssen. Die Berechnung basiert auf einem kleinen Prozentsatz des Katasterwertes der Immobilie.

Falls Sie tatsächlich Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie erzielen, müssen Sie diese Einkünfte in Ihrer Steuererklärung als Nicht-Resident angeben und die entsprechenden Steuern zahlen.

Es ist ratsam, die Dienste eines spanischen Steuerberaters in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass alle Steuerverpflichtungen korrekt erfüllt werden und Sie keine Strafen riskieren.

Wenn Sie darüber nachdenken, eine Finca auf Mallorca zu kaufen, haben Sie sich sicherlich gefragt: “Wie viel wird das kosten?” Die Antwort auf diese Frage ist nicht so einfach, da der Preis einer Finca von verschiedenen Faktoren abhängt. Hier sind einige der wichtigsten Kriterien, die den Preis beeinflussen:

1. Legalität
Es ist wichtig zu überprüfen, ob alle rechtlichen Aspekte der Finca in Ordnung sind. Dies beinhaltet die Überprüfung von Baugenehmigungen und anderen relevanten Dokumenten.

2. Vorhandene Unterlagen
Die Vollständigkeit und Richtigkeit der vorhandenen Unterlagen spielen eine entscheidende Rolle. Ein Beispiel hierfür ist das Vorhandensein einer gültigen Bewohnbarkeitsbescheinigung.

3. Lage
Wie bei jeder Immobilie ist die Lage entscheidend. Eine Finca in einer begehrten Gegend wird wahrscheinlich teurer sein als eine in einer weniger beliebten Region.

4. Dimensionen
Die Größe der Finca, sowohl des Landes als auch des Gebäudes, wird den Preis erheblich beeinflussen.

5. Zustand
Eine neu renovierte oder gut erhaltene Finca wird einen höheren Preis haben als eine, die Reparaturen oder Renovierungen benötigt.

6. Stillefaktor
Die Nähe zu Flugrouten kann den Preis beeinflussen, da Lärm ein entscheidender Faktor für viele Käufer ist.

7. Zubehör
Zusätzliche Annehmlichkeiten wie ein Pool, eine Garage, ein Gästehaus, ein Schuppen, eine Heizung und andere können den Preis erhöhen.

8. Möblierung
Ob die Finca möbliert verkauft wird oder nicht, kann den Preis beeinflussen.

9. Stromversorgung
Der Typ der Stromversorgung, sei es über Endesa-Strom oder eine Solaranlage, kann den Preis variieren.

10. Wasserversorgung
Das Vorhandensein eines eigenen Wasserbrunnens kann den Wert der Finca erhöhen.

11. Sicherheit
Eine eingezäunte Finca bietet zusätzliche Sicherheit und kann daher teurer sein.

12. Kaufentscheidung
Die Schnelligkeit der Kaufentscheidung kann den Kaufpreis beeinflussen. Wenn Sie beispielsweise sofort kaufen können, ohne auf eine Finanzierungszusage der Bank zu warten, können Sie möglicherweise einen besseren Preis aushandeln.

Fazit
Der Kauf einer Finca auf Mallorca ist eine bedeutende Investition, und es gibt viele Faktoren zu berücksichtigen. Es ist immer ratsam, gründliche Recherchen durchzuführen und sich von Experten beraten zu lassen, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen.

Mallorca, die größte Insel der Balearen, ist nicht nur ein beliebtes Urlaubsziel, sondern zieht auch immer mehr Menschen an, die hier dauerhaft leben oder investieren möchten. Dabei ist es wichtig, sich mit den lokalen Steuern und Abgaben vertraut zu machen. Eine der wichtigsten Steuern für Immobilienbesitzer auf Mallorca ist die Grundsteuer (in Spanien als “Impuesto sobre Bienes Inmuebles” oder kurz “IBI” bekannt).

Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine jährlich zu entrichtende Steuer, die auf den Besitz von Immobilien erhoben wird. Sie wird von den Gemeinden auf Mallorca festgelegt und variiert je nach Art und Größe des Objekts. Das bedeutet, dass die Höhe der Grundsteuer von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein kann und auch innerhalb einer Gemeinde je nach Art der Immobilie (z.B. Wohnung, Haus, Grundstück) variieren kann.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer wird auf Basis des Katasterwertes der Immobilie berechnet. Dieser Wert ist in der Regel niedriger als der tatsächliche Marktwert der Immobilie. Die jeweilige Gemeinde legt einen Steuersatz fest, der auf diesen Katasterwert angewendet wird, um die zu zahlende Grundsteuer zu ermitteln.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Katasterwert und der Steuersatz regelmäßig überprüft und angepasst werden können. Daher ist es ratsam, sich regelmäßig über mögliche Änderungen zu informieren.

Was ist die Müllgebühr?
Jedem Wohnobjekt entspricht die Zahlung einer Müllgebühr. Jede Gemeinde definiert auch hierbei für sich, wann und wie diese Gebühr zu entrichten ist (meist im Herbst und jährlich), und auch ob diese Müllgebühr sowohl die Abholung wie auch die Verbrennung beinhaltet bzw. oder beide Posten getrennt abgerechnet werden.

Wann und wie sind Grundsteuer und Müllgebühren zu zahlen?
Die Grundsteuer und die Müllgebühr sind in der Regel einmal jährlich zu zahlen. Der genaue Zahlungstermin kann von Gemeinde zu Gemeinde variieren, liegt aber in der Regel im Herbst. Die Gemeindeverwaltung verschickt seit mehreren Jahren in der Regel keinen Zahlungsbescheid mehr an die Immobilienbesitzer, so dass bei einem Eigentümerwechsel der Käufer einer Immobilie zwingend beim ATIB (Balearischen Finanzamt) samt aller entsprechenden Unterlagen vorstellig zu werden hat, damit ab dem Folgejahr die Zahlung von Grundsteuer und Müllabgaben reibungslos verlaufen kann, meist durch Lastschriftverfahren. Käufer und Verkäufer haben im Verkaufsjahr beide Posten anteilig zu bezahlen, wobei sie zunächst dem Verkäufer belastet werden und dieser dann mit dem Käufer abrechnet, in dem er diesen Betrag z.B. vom Kaufpreis des Objektes abzieht.

Fazit
Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca besitzen oder den Kauf einer solchen in Erwägung ziehen, sollten Sie sich unbedingt mit der Grundsteuer und den Müllgebühren vertraut machen. Es sind die wichtigsten jährlichen Abgaben für Immobilienbesitzer auf der Insel. Durch eine rechtzeitige Information und Planung können Sie sicherstellen, dass Sie nicht von unerwarteten Steuerforderungen überrascht werden. Es ist auch ratsam, sich von einem lokalen Steuerberater beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass Sie alle Ihre steuerlichen Verpflichtungen erfüllen.